前言：白银微利时代对房企影响研讨—行业蜕变 1、2015年行业动态总结分析 行业整体走势分析 标杆房企主要经营总结 从成本角度分析白银时代带给我们的启示  2、高周转、快速度、低成本的出路 高周转、快速度与低成本之间的关联 如何构建低成本控制体系 管理者应从哪些方面掌握成本控制成效 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？ 【毁三观】产品+营销+成本三观 【战略论】生死攸关的三个问题 【新常态】房地产成本管理环境 第一部分：开发商的三种境界和三个层次 （头脑风暴篇） 核心思想一、做好项目成本管理的四大关键词 关键词一、格局关键词二、创想关键词三、颠覆  关键词四、落地 思考：前端决定后端---项目成本管理的趋势--先策后控 讨论：关于成本管理经历的三个阶段、四种能力、五个逻辑 核心思想二、成本管理的落地的六大实施攻略     攻略一、目标管理团队建设---成本管理的核心     攻略二、目标成本前期策划---成本管理的基础     攻略三、确定项目建造标准---成本管理重要手段     攻略四、预警和强控---成本控制的创新手段     攻略五、合约规划---连接成本与合同的枢纽     攻略六、月度动态成本反馈---成本管理的监控纠偏手段 思考：如何通过专业精细化的成本控制管理实现地块利润最大化？ 核心思想三、成本管理的十大关键问题 1） 开发周期——时间成本 2） 成本策划与规划 3） 管理成本与隐形（成本）消耗 4） 不可忽视的财务成本 5） 设计管理工作对成本控制的重要意义和价值 …… 注意：我们没必要成为万科、龙湖的影子，但却急需成为自已的NO.1----我能 秘籍：成本控制八大价值提升策略 1、“杠杆”原理 2、“等级匹配”原理 3、“效益”原理 4、“不平衡”原理…… 思考：如何实现项目利润最大化的成本价值挖掘？ 案例分享：1、不平衡使用容积率项目—龙湖弗莱明戈 2、用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例 秘籍：成本价值挖掘的四大原则 案例分析：万科兰乔圣菲、深圳波托菲诺、星河湾… 注意：要敢于拉大产品价格差距，最不好的产品可以由成本溢价补缺。 核心思想四、以目标为导向的成本管理体系的建立 1、目标成本确定 2、目标成本分解 3、目标成本动态管理 4、目标成本考核办法 5、目标成本后评估 6、成本管控基础保障 思考点：成长型企业与标杆企业的成本管理特点对比分析 案例总结：龙湖、万科成本管理工具、考核模板、数据库模板 第二部分  标杆地产成本管理经典项目价值表现赏析（伐骨洗髓篇） 我们要学习最优秀的： 1、万科地产  2、龙湖地产  3、绿城地产  4、星河湾地产 思考：1、为什么要学习万科成本控制技巧？ 2、解读龙湖景观成本控制背后的故事？ 应用分享：1、龙湖控景观成本3个必杀技.doc 2、如何降低成本又不影响景观品质,“砍”成本技巧？ 3、详解景观成本控制核心15大关注点 一、内部视角看龙湖—-“我能”之造梦工厂 1、相对较低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果…… 二、客户视角看龙湖—极致浪漫生活秀（极致成本价值杠杆作用） 1、儿时梦想实现    2、配置好、品质高、有面子…… 三、学习龙湖成本控制的四个层次 1、道、法、术、器 a、天下没有难做的成本，找对方法和路径  b、走出去、请进来   c、站在巨人肩膀看世界 ★深度分享：破解房地产成本管理不为人知的利器---22大绝招 绝招一、建立全员成本管理文化  绝招二  构建成本管理框架  绝招三  规范成本科目分类 绝招四  建立成本管理流程 绝招五  客户产品导向需求 绝招六  控制设计八大环节 绝招七  加强施工图纸深度审核 绝招八  规范变更签证流程本……   第三部分 房地产十大阶段成本管理实战方法  (登堂入室篇) 第一节  立项阶段成本控制18要点 立项环节的成本控制由于国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 1、新征土地期间 2、买断项目期间 3、合作开发期间 第二节  规划阶段成本控制30要点 规划设计环节几乎决定了项目成本的85%，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 1、规划方案设计2、规划方案报批3、扩初设计4、施工图设计5、销售包装设计6、装修设计阶段7、配套功能设计8、设计变更9、材料设备选型 案例解析：“规划成本敏感点”、、“某项目容积率”、“总图定位”、“产品建议书”、“风水案例” “偷面积与新面积计算规则”、“风格、材料与成本案例”、等。其中： 1、方案阶段易出错点提醒         2、扩初阶段易出错点提醒 3、施工图阶段易出错点提醒     4、地下室与地下车库设计易出错点提醒 案例与解析：“报规报建关键技术”“万科成控9项要点”“含钢量控制步骤”“立面造价控制标准” “规划设计成控技术” “景观设计标准化”等。 控制标准：单体、车库与地下室、竖向设计、容积率、配套、人防、消防、层高、柱网、覆土、顶板、底板、结构形式、防水、通风、层数、出口与景观、分期、管线综合、照明等。 思考点：1、关于用足容积率与建筑密度； 案例：龙湖唐宁ONE 2、关于用足规划法规的边界；  案例：龙湖•天街 、弗莱明戈 3、设计阶段成本优化和价值再造方法；案例：万科地下车库、悠山郡二期车库 管理分享：龙湖地产对设计人员10条素质要求 1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力 2、严格执行成果标准；提高决策效率 3、减少人为增加的工作复杂度 4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置 5、选择优秀的设计服务商…… 第三节、招投标阶段成本控制11要点 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。 1、投标单位选择     2、招投标文件      3、评标和定标 思考点：1、中国式合同潜规则 ；2、签署总包合同必须注意的事项 3、合同管理三大关键点：要命的开工令，合同中的定时炸弹、合同计价原则 4、如何判断合同是采用固定总价包干还是固定单价合同？ 案例：工期管理、违约管理、合同管理案例、详解龙湖的6个成本模板 成果分享：标杆房地产企业商务标评标方法及其经济标评审报告 其中：发标、 答疑、开标、定标环节关键控制点；供应商管理、招标方案、标段划分案例等。第四节、施工阶段成本控制30要点 施工环节的成本控制应注意，一是因各种变更带来的费用，二是材料、工程款的支付。由于市场变化原因，施工阶段不可避免要对施工计划和内容进行改动，这一阶段要注意各部门的及时沟通和良好合作。 1、设计变更   2、现场签证     3、审图    4、总分包配合费 5、材料供应   6、工程款支付   7、工程档案管理 分享：1、标杆房企《设计变更及现场签证管理办法》、《签证变更流程及》、《签证变更单》 2、签证变更处理三大原则 签证变更案例：事后补单案例、绿化变更案例、土石方案例、无效成本案例 3、成果分享：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《无效成本管理工作指引》《成本管理月报》、《工程付款审批表》 应用分享：1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单 2、某项目19＃-23＃楼及地下车库工程招标答疑.doc 3、施工图审查控制要点.doc      4、某项目工程图纸会审记录.doc 第五节、采购阶段成本控制10要点 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 1、材料进场阶段  2、材料性能价格比  3、材料款支付  5、材料验收与保管 6、什么是合约规划？其核心作用如何？ 7、合约规划的编制、执行与过程管控如何设置合同主要条款，防范采购风险 注意：采购管理核心价值---厘清采购管理的误区、真正认识采购 分享：标杆房企《工程采购管理办法》、《采购信息管理规定》、《供应商管理及》、《供应商资质审查操作指引》一些标准化合同范本（总包及分包） 第六节、供应商管理成本控制要点 1、供应商管理基本原则 供应商拓展捷径：相忘于江湖、郁闷的推荐人 2、供应商考察三大关键步骤：三年业绩表使用技巧 供应商考察：--项目管理至关重要的第一步：看什么？怎么看？ 对挂靠的态度与政策；识别挂靠的核心技巧；履约评估核心与误区 3、供应商管理：对企业利润的认识 商务谈判三大原则    博弈：田忌赛马 标杆房企供应商管理案例：--李鬼案例--营销整合案例--黑名单案例 分享：标杆房企《供应商资质审查操作指引》 第七节、销售阶段成本控制10要点 销售环节的成本一般是按比例控制，制订费用目标总额控制。销售涉及的部门比较多，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生影响。 1、营销方案2、营销现场3、媒体广告选择4、样板房装修5、销售回款6、客户交房 案例分享：营销管理案例、无效营销案例  第八节、预决算阶段成本控制20要点 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和甲方自身，日常应严格执行月结制度，防止不规范或不负责的实际操作。 1、乙方预算2、钢筋含量核实3、价差的调整4、洽商、变更的费用控制5、违约与索赔 分享：标杆房企《工程报送结算资料作业指引》《工程计价管理办法》《工程预结算管理办法》、《工程结算审批表》、《竣工结算造价协议清单》 案例：结算不及时案例、屋面防水案例、竣工验收案例、园建基础案例、涂料结算案例 第九节、期间费用成本控制15要点 期间费用主要有财务、人工、行政费用组成。由于期间费用的灵活性很高，更财务部要加强对期间费用的计划控制。 1、财务费用    2、人工费用    3、行政管理费用 分享：行政管理费用预算编制案例 第十节、物业管理成本控制8要点 地产公司在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。 1、委托物业管理  2、资产委托经营   3、物业亏损或补贴 应用分享：1、保修合同、担保、原则及管理(附件)  2、地产委托物业施工的管理办法.doc 查看详情>>

第一讲： 项目工程现场      (初窥门径篇) 第二讲： 项目工程准备阶段  (登堂入室篇) 第三讲： 项目工程实施阶段  (破釜沉舟篇) 第四讲： 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 前言：简析房地产公司行业形势 1、白银时代房地产公司该如何“洗脑”？ 2、万科的思考：新常态下万科的坚持是什么？ 七嘴八舌：【天变了】互联网颠覆房地产？ 【融三观】工程+设计+成本三观 【拼基础】房地产工程管理环境 【关键之路】品质优先+价值为王 房企转型蜕变之路：品质精工、管理精益、专业融合 、执道发展 1、房地产企业的发展要经历五大管理阶段 1）、专业融合-- “薪火传承”的重要性 1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系 A、产品标准化B、流程标准化C、合约标准化D、操作规范标准化 2）、执道发展 第一战略层面，第二策略层面， 第三运营层面。 第一讲： 房地产项目工程现场 房地产项目工程管理核心要素--关键词：“四控、三管、一协调” 第一部分：什么是房地产项目现场管理？ 1、房地产企业工程管理普遍面临的问题 1）越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2）如何肢解分包、分包的范围、 权责多少才是最合适？ 3）供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质； 4）工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失， 5）低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾 低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主 2、现场管理的秘诀 3、现场管理面对困难与挑战 思考：1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 2、如何发挥施工现场管理人员的积极作用？ 小结：房地产现场管理的最高境界---无为而治 第二部分、甲方外包工程管理现状分析 1、开发商外包管理的常见问题及其根源 2、甲方与工程承包商在项目中管理的差异 4、甲方计划与外包商执行的偏差和信息不对等 5、关于工程界面管理的确定 6、支付工程款与外包管理执行力关系 7、甲方变更、签证与外包管理关系处理 8、甲方风险管理与外包商风险承担的界定执行 9、监理公司的选择与管理 10、监控、激励外包商的原则与方法 11、总包商在项目中的责权利 思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法 2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法 3、甲方、监理、总包三方关注点差异及江湖恩怨。 分享：万科集团总包单位与甲方指定分包单位的工程界面划分 话题1：房地产开发公司是否适合总承包？ 话题2：房地产公司要建立怎样的项目管理模式 话题3：关于“多项目开发综合症” 分享：施工单位的“紧箍咒”---标准化合同范本及目录 合同范本：《万科建设工程施工总包合同》《建设工程施工监理合同》《专业工程项目交付验收实施细则》 结论：1、没有质量的扩大规模是一条不归路。 2、选择优秀的合作伙伴是保证质量的前提。 房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。 第二讲： 项目工程准备阶段 第一节、开工前准备阶段管理---必须掌握的28大实施攻略 2、前置：工程管理的策划思想—先策后控 3、全程：工程管控与项目全生命周期紧密结合 3、落地：项目管理策划书 分享：1、万科集团标杆工程管理策划指导体系 2、《万科城市花园项目管理策划书》 3、二次优化设计重要性案例分析 4、项目面积一览表规划面积指标的确定 5、万科、中海施工图审查要点 案例分享：营销示范区--总平面布置策划的前提 第三讲： 项目工程实施阶段 四大控制核心问题：进度、质量、成本与安全 第一节、工程管理四大核心之一--进度计划管理 工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一。通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到心中有数，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。 重点关注：项目里程碑节点及基准工期 1、项目总体计划编制  2、项目进度目标分解 3、工程管理进度控制 一级计划：公司2—3年的战略经营计划 二级计划：项目开发重要节点操作计划 三级计划：项目具体实施作业计划 讨论：1、关于3级进度计划的重要性 2、计划不力的主要原因分析 秘籍：进度计划控制三大法宝 进度管控的秘诀---方法（协同）、方法（要点）、再方法（交叉点） 第二节、工程管理四大核心之二---质量管理 质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命； 房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在才基础上的开发效率竞争，而非营销概念的竞争。 分享：工程施工过程管理技能最有效的16大环节 1、施工组织设计审查 2、承包商进场知会与交底 3、材料设备选型定版、部品封存 4、甲、乙供材料进场验收 5、施工质量样板引路 6、工程质量巡检制度 7、工序检查 8、要让问题可视化 9、监理管理 10、成品保护---极易忽略的要点（解决50%交付问题的有效方法） 11、实测实量 12、例会制度 13、工地开放日与景观示范区展示 14、室外管线综合设计 15、竣工验收备案 16、专业学习—-薪火传承 分享： 1、工程样板先行执行效果展示案例 2、现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录 3、精细化地产---精工品质、不负匠心不负卿ppt 4、各分部工程质量过程控制要点；观感部位质量验收要点 5、一些质量通病案例解析 a混凝土通病防治案例b渗漏点的关注与防治案例c防水施工要点把控案例 6、主体施工通病案例解析 7、立面及屋面工程管理通病预防措施 8、《中海地产工程质量管理手册》 思考1、国标规范的“问题”---以终为始 规范只是事后验收，从不告诉你如何预防，更缺少实用节点，质量通病防不胜防。 思考2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保？ 思考3：如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控？ （1）综合、综合、再综合----解决“错漏碰”的根本性办法 （2）排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法 第三节、工程管理四大核心之三---成本管理 工程施工期间成本控制是公司经营最关心的，成本管理体系主要是通过项目定位、成本测算、限额设计、招标控制、合约管理、设计变更、现场签证等一系列环节进行控制，开源节流并用好资金是项目总经理的重要职责。 1、建立以目标为导向的成本管理体系 2、建立项目全员、全过程成本控制管理体系 关注点：建立成本两轮审批机制、年初编制、年中回顾、年末调整3大版本 分享：1、万科项目实施阶段成本管理的三大纪律八项注意 2、工程管理成本控制秘籍----“三个固化”：“月结制标准化实施表单” 3、中海工程成本控制管理15个关键细节 第四节、工程管理四大核心之四---安全管理 1、安全管理的在工程现场重要性 2、安全文明施工考核办法 案例：河北张家口市某小区在建的18层楼，因施工导致起火 分享：万科现场安全文明施工技术标准doc 第四讲： 项目工程交付、维修及项目后评估阶段 目前建筑市场情况，产品质量缺陷在所难免，客户维权意识加强也带来了巨大的维修压力，良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户满意度和对公司品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。 第一：交付前分户验收督查督导---“一房三验” 1、 验收前的准备工作 2、 专项验收及竣工验收  3、 公司内部验收(附件) 4、 保修合同及保修担保(附件)5、 物业接管验收的准备工作(附件) 实例分享：1、交房时重点注意的30个重要问题  2、万科交接验房标准化流程 第二：工程竣工交付后管理 1、物业接管验收准备会                  2、物业接管验收 3、保修工作的组织、原则及管理          4、整改及收尾工作 第三、客户入住及客户服务管理 1、 入住前准备工作(附件)       2、 物业移交与入伙程序(附件) 3 、客户服务及投诉处理(附件)4、客户入住也是一种经营活动 第四、关注客户体验 1、交付阶段的快速反应直接影响客户认知；2、交付阶段是项目管理的最后一道防线 案例：1、XX项目交房业主大规模维权事件分析 第五、项目后评估实施要点（前事不忘、后事之师） 1 、项目整体施工组织管理总结 2 、技术、进度、质量、成本及安全文明施工总结 3 、合同执行情况及工程交付总结 分享：学习万科做好项目后评估.doc 思考1：如何建立产品缺陷反馈手册？   2、对比分析万科缺陷反馈优秀案例 第五讲：标杆地产工程质量经典项目赏析（选讲 ） 我们要学习最优秀的： 1、龙湖地产 2、万科地产  3、星河湾  4、绿城百合 核心思想：【三借】借势+借智+借力 价值点：打造高品质情景示范区重要性及五大原则 景观重要性：掏不掏钱看户型、买不买房看景观 景观工程核心要点管理 案例：学习龙湖地产做秀景观设计及施工管理.doc成为自己的NO.1 小结：先有正确的人、才有正确的事 第一、关于正确的人 1、选择正确的人（对内：团队） 话题1：项目团队稳定与协作的重要性 话题2、地产行业到底需要什么样的管理人员？ 2、选择正确的人（对外：合作资源） a\房地产内外部管理：内部管理靠流程；外部管理靠合同 b\如何建立良好的政府关系？　c\项目总经理如何创造良好的外部条件 d\打造凝聚力强的优秀项目管理团队事半功倍 分享：这些年万科是如何培养优秀人的？ 价值观：结果导向---没有功劳就没有苦劳？ 小结：没有完美的个人，只有完美的团队；小成功靠个人，大成功靠团队。 第二、关于正确的事 什么是正确的事？ 1、满足客户要求  2、符合公司利益   3、具备项目条件 分享：建立“事前预防、事中管理、事后检验”的工程技术管理方法。 4、房地产工程管理协同之道--大工程管理 最后：我的几个建议 查看详情>>